So berechnen Sie die Gesamtkosten eines Immobilienkaufs

Zusammenfassung

Der Kauf einer Immobilie in Grossbritannien erfordert erhebliche Barmittel uber die Anzahlung hinaus. Die Gesamtkosten umfassen die Anzahlung, Stamp Duty (Grunderwerbsteuer), Anwaltskosten, Gutachterkosten, Hypothekeneinrichtungsgebuhren, Umzugskosten und weitere Ausgaben wie Recherchen und Grundbuchamtsgebuhren. Bei einer typischen Immobilie fur 300.000 £ mit 10 % Anzahlung benotigen Erstkaufer ca. 34.000—36.000 £ in bar, wahrend Standardkaufer aufgrund der Stamp Duty etwa 41.000—44.000 £ benotigen.

Wie es funktioniert

Das gesamte benotigte Bargeld fur einen Immobilienkauf setzt sich aus sieben Hauptkomponenten zusammen:

1. Anzahlung (Deposit) — typischerweise 5—20 % des Immobilienpreises, zahlbar bei Abschluss
2. Stamp Duty Land Tax (SDLT) — eine progressive Steuer auf den Kaufpreis, mit Entlastung fur Erstkaufer
3. Anwaltskosten (Solicitor Fees) — juristische Arbeit fur Eigentumsumschreibung, Recherchen und Vertragsaustausch (durchschnittlich 1.500—2.000 £)
4. Gutachterkosten (Survey Costs) — bauliche Inspektion der Immobilie (300—1.500 £ je nach Gutachtenart)
5. Hypothekeneinrichtungsgebuhren — Kreditgebergebuhren fur die Hypothekeneinrichtung (0—2.000 £)
6. Umzugskosten — Spedition, Transporter, Lagerung (durchschnittlich 1.100 £)
7. Sonstige Gebuhren — Grundbuchamt (150—270 £), Immobilienrecherchen (250—600 £), Versicherung

Im Gegensatz zu laufenden Kosten (Hypothekenzahlungen, Rechnungen, Instandhaltung) sind dies einmalige Vorabkosten, die bei oder vor dem Abschluss fallig werden.

Die Formel

Aufschlusselung der Komponenten

Stamp Duty (ab 1. April 2025):

• Standardsatze: 0 % bis 125.000 £, 2 % 125.000—250.000 £, 5 % 250.000—925.000 £, 10 % 925.000—1,5 Mio. £, 12 % uber 1,5 Mio. £
• Erstkaufer-Satze: 0 % bis 300.000 £, 5 % 300.000—500.000 £ (keine Entlastung uber 500.000 £)
• Zuschlag fur zusatzliche Immobilien: +5 % auf alle Stufen

Anwaltskosten (MoneyHelper 2025):

• Typische Spanne: 1.000—2.500 £ (Durchschnitt 1.575 £)
• Enthalt: Eigentumsumschreibung, Recherchen (Kommunalbehorde 100—300 £, Umwelt 50—100 £, Entwasserung 50—100 £), Grundbuchamtseinreichung, AML-Prufungen
• Getrennt von Auslagen (Recherchen, Grundbuchamtsgebuhren)

Gutachterkosten (MoneyHelper 2025):

• Zustandsbericht (Level 1): 300—500 £ — grundlegender Uberblick, keine Bewertung
• Hauskauferbericht (Level 2): 400—900 £ — am haufigsten, inkl. Bewertung
• Baugutachten (Level 3): 600—1.500 £ — detailliertes Strukturgutachten fur altere/ungewohnliche Immobilien

Hypothekeneinrichtungsgebuhren:

• Spanne: 0—2.000 £ (manche Kreditgeber verlangen 0 %, andere eine Pauschale oder % der Darlehenssumme)
• Kann oft auf die Hypothek aufgeschlagen werden (uber die Laufzeit gezahlt) statt im Voraus

Grundbuchamtsgebuhren (gov.uk 2025):

• Online-Antrag: 150 £ fur 200.000—500.000 £, 270 £ fur 500.000—1 Mio. £
• Postantrag: 270 £ fur 200.000—500.000 £, 540 £ fur 500.000—1 Mio. £

Umzugskosten:

• Spedition: 300—1.500 £ fur professionelle Umzugsunternehmen (abhangig von Entfernung und Volumen)
• Transporter mieten: 100—300 £ fur Eigenregie-Umzuge
• Lagerung: 100—500 £/Monat bei Bedarf zwischen Abschlussterminen
• Versicherung: 50—150 £ fur Umzugsversicherung
• Durchschnitt gesamt: 1.112 £ (comparemymove.com 2025)

Rechenbeispiel

Beispiel 2: Standardkaufer, 350.000 £ Immobilie, 10 % Anzahlung

• Anzahlung: 35.000 £
• Stamp Duty (Standardsatze):
  • 125.000 £ x 0 % = 0 £
  • 125.000 £ x 2 % = 2.500 £
  • 100.000 £ x 5 % = 5.000 £
  • Gesamt: 7.500 £
• Anwaltskosten: 1.500 £
• Gutachten: 500 £
• Hypothekengebuhr: 999 £
• Umzugskosten: 1.000 £
• Sonstige Gebuhren: 500 £
• Gesamtes benotigtes Bargeld: 46.999 £

Beispiel 3: Zusatzliche Immobilie, 350.000 £, 25 % Anzahlung

• Anzahlung: 87.500 £
• Stamp Duty (5 % Zuschlag auf alle Stufen):
  • 125.000 £ x 5 % = 6.250 £
  • 125.000 £ x 7 % = 8.750 £
  • 100.000 £ x 10 % = 10.000 £
  • Gesamt: 25.000 £
• Anwaltskosten: 1.500 £
• Gutachten: 500 £
• Hypothekengebuhr: 999 £
• Umzugskosten: 1.000 £
• Sonstige Gebuhren: 500 £
• Gesamtes benotigtes Bargeld: 116.499 £

Eingaben erklart

• Immobilienpreis — der vereinbarte Kaufpreis im Kaufvertrag
• Anzahlung % — Prozentsatz des Immobilienpreises, der im Voraus gezahlt wird (typischerweise 5—20 %; hohere Anzahlung = niedrigere monatliche Raten)
• Kaufertyp — Standard, Erstkaufer oder zusatzliche Immobilie (bestimmt den Stamp-Duty-Satztarif)
• Hypothekenzins — jahrlicher Zinssatz (%) zur Berechnung der monatlichen Rate (beeinflusst nicht das benotigte Vorab-Bargeld)
• Hypothekenlaufzeit — Laufzeit der Hypothek in Jahren (beeinflusst nicht das benotigte Vorab-Bargeld)
• Hypothekeneinrichtungsgebuhr — einmalige Gebuhr des Kreditgebers fur die Hypothekeneinrichtung (kann im Voraus gezahlt oder auf die Darlehenssumme aufgeschlagen werden)
• Anwaltskosten — Eigentumsumschreibung und juristische Arbeit (typische Spanne 1.000—2.500 £)
• Gutachterkosten — Kosten fur die Immobilieninspektion (300—1.500 £ je nach Gutachtenart)
• Umzugskosten — Spedition, Transporter, Lagerung (typische Spanne 500—2.000 £)
• Sonstige Gebuhren — Recherchen, Grundbuchamt, Versicherung (typische Spanne 400—1.000 £)

Ausgaben erklart

• Anzahlung — Vorauszahlung (Immobilienpreis x Anzahlung %)
• Stamp Duty — gesamte SDLT berechnet mit progressiven Stufen (0 £ fur Erstkaufer bei Immobilien bis 300.000 £)
• Gesamte Gebuhren — Summe aus Stamp Duty + Anwalt + Gutachten + Hypothekengebuhr + Umzugskosten + sonstige Gebuhren
• Gesamtes benotigtes Bargeld — Anzahlung + gesamte Gebuhren (der volle benotigte Vorab-Betrag)
• Hypothekenbetrag — Immobilienpreis - Anzahlung (der geliehene Betrag)
• Monatliche Rate — Tilgungshypothekenzahlung uber die Laufzeit (Kapital + Zinsen)

Annahmen und Einschrankungen

• Die gezeigten Satze gelten nur fur England und Nordirland. Schottland und Wales haben andere Grunderwerbsteuersysteme (LBTT und LTT).
• Anwaltskosten variieren erheblich je nach Standort und Komplexitat der Immobilie. Erbpacht-Immobilien und Shared Ownership kosten typischerweise mehr.
• Gutachterkosten hangen von Alter, Grosse und Typ der Immobilie ab. Altere Immobilien (vor 1900) und denkmalgeschutzte Gebaude erfordern in der Regel Level-3-Gutachten.
• Erstkaufer-Entlastung setzt voraus, dass kein Kaufer zuvor weltweit eine Immobilie besessen hat. Bei gemeinsamem Kauf mit einem Nicht-Erstkaufer gelten Standardsatze.
• Hypothekeneinrichtungsgebuhren konnen im Voraus gezahlt werden (reduziert jetzt das benotigte Bargeld) oder auf die Darlehenssumme aufgeschlagen werden (erhoht die monatliche Rate). Dieser Rechner geht von Vorauszahlung aus.
• Recherchen variieren je nach Standort. Hochwasserrisikogebiete, Bergbauregionen und Naturschutzgebiete konnen zusatzliche Recherchen erfordern (jeweils 50—200 £).
• Help to Buy ISA/Lifetime ISA-Bonusse sind nicht enthalten. Bei einem LISA zahlt der Staat 25 % dazu (bis zu 1.000 £/Jahr), was das benotigte Bargeld reduziert.
• Shared Ownership und Neubau-Anreize werden nicht modelliert. Neubaukaufer konnen mit zusatzlichen Kosten rechnen (Mangelgutachten, Reservierungsgebuhren).

Uberprufung

Alle Zahlen verifiziert gegen offizielle Regierungsquellen und Branchenbenchmarks (Februar 2025):

Rechnerubergreifende Identitatstests:

• gesamtesBenotigtesBarGeld = anzahlung + stampDuty + anwaltskosten + gutachterkosten + hypothekengebuhren + umzugskosten + sonstigeGebuhren
• hypothekenbetrag = immobilienpreis - anzahlung
• stampDuty entspricht der Ausgabe des /stamp-duty-Rechners fur gleichen Immobilienpreis und Kaufertyp
• monatlicheRate entspricht der Ausgabe des /-Rechners (Basis-Hypothek) fur gleichen Hypothekenbetrag, Zins und Laufzeit

Offizielle Verifizierungsquellen:

• Stamp-Duty-Zahlen verifiziert gegen gov.uk SDLT-Rechner (https://www.tax.service.gov.uk/calculate-stamp-duty-land-tax/)
• Gebuhrenbereiche verifiziert gegen MoneyHelper (https://www.moneyhelper.org.uk/en/homes/buying-a-home/estimate-your-overall-buying-and-moving-costs)
• Grundbuchamtsgebuhren verifiziert gegen gov.uk-Geburentabellen (https://www.gov.uk/guidance/hm-land-registry-registration-services-fees)