Cómo se calculan los pagos anticipados de hipoteca

Resumen

Realizar pagos anticipados en tu hipoteca significa pagar más de la cuota mensual requerida o hacer pagos únicos para reducir el saldo pendiente más rápidamente. Esto ahorra intereses porque los intereses hipotecarios se cobran sobre el capital restante: al reducir el capital antes, cada mes posterior acumula menos intereses. La calculadora compara el ahorro de amortizar anticipadamente frente a la alternativa de invertir ese dinero a una tasa de rendimiento determinada.

Cómo funciona

Por qué los pagos anticipados ahorran intereses

Los intereses hipotecarios se capitalizan sobre el saldo pendiente. En los primeros años de una hipoteca de amortización, la mayor parte de cada pago mensual son intereses. Por ejemplo, en una hipoteca de £200.000 al 4,5% a 20 años, el pago del mes 1 de £1.265 incluye £750 de intereses y solo £515 de capital.

Un pago anticipado de £200 en el mes 1 aumenta efectivamente la reducción del capital en casi un 40%. Como el saldo es ahora menor, cada mes posterior cobra menos intereses y amortiza más capital, un beneficio compuesto que se propaga durante el resto del plazo.

Simulación mes a mes

A diferencia de la fórmula hipotecaria básica, el ahorro por pagos anticipados no se puede calcular con una ecuación cerrada. La calculadora ejecuta una simulación mes a mes:

1. Comienza con el saldo actual (menos cualquier pago único)
2. Cada mes: calcula los intereses sobre el saldo restante, aplica el pago base más el pago anticipado
3. Registra cuándo el saldo llega a cero, que es la nueva fecha de liquidación
4. Compara el total de intereses pagados con y sin pagos anticipados

La comparación entre amortizar e invertir

Siguiendo la metodología de MoneySavingExpert, la calculadora compara dos estrategias durante el mismo horizonte temporal (el número de meses hasta que la hipoteca se liquida con pagos anticipados):

• Estrategia A (Amortizar): La hipoteca se cancela anticipadamente, sin fondo de ahorro
• Estrategia B (Invertir): Paga solo la cuota contractual, invierte el dinero del pago anticipado a la tasa de rendimiento especificada. En el punto de liquidación anticipada, compara el fondo de inversión con el saldo hipotecario restante.

Si el fondo supera el saldo restante, invertir gana (podrías cancelar la hipoteca y tener dinero sobrante). Si se queda corto, amortizar gana.

El límite anual del 10%

La mayoría de las hipotecas a tipo fijo del Reino Unido permiten amortizar anticipadamente hasta un 10% del saldo pendiente al año sin incurrir en comisión por amortización anticipada (ERC). Esta es una convención del sector, no un requisito legal: consulta tu oferta hipotecaria para conocer las condiciones exactas. Las hipotecas de tipo variable y SVR suelen permitir pagos anticipados ilimitados.

Comisiones por amortización anticipada (ERCs)

Las ERCs se aplican si amortizas por encima de tu límite anual durante un período de tipo fijo o vinculado. Suelen oscilar entre el 1% y el 5% del saldo pendiente, decreciendo a lo largo del período del producto:

Las ERCs no se aplican después de que termine el período introductorio (cuando pasas al SVR).

La fórmula

La comparación de inversión usa fórmulas estándar de valor futuro:

Investment pot = lumpSum × (1 + i)^m + monthlyOverpayment × [(1 + i)^m − 1] / i

donde i es la tasa de rendimiento mensual de la inversión y m es el número de meses hasta la liquidación anticipada.

Ejemplo práctico

Entradas explicadas

• Saldo actual — la cantidad pendiente que debes de la hipoteca hoy
• Tipo de interés anual — tu tipo hipotecario actual
• Plazo restante — cuántos años quedan de la hipoteca
• Pago anticipado mensual — la cantidad extra que planeas pagar cada mes además de tu cuota contractual
• Pago único — un pago puntual aplicado inmediatamente para reducir el saldo
• Tasa de rendimiento de inversión — el rendimiento anual que esperas si inviertes el dinero del pago anticipado en su lugar (usado para la comparación amortizar vs invertir)

Resultados explicados

• Intereses ahorrados — total de intereses evitados al amortizar anticipadamente
• Meses/años ahorrados — cuánto antes quedarás libre de hipoteca
• Nueva fecha de liquidación — cuándo se cancelará la hipoteca con los pagos anticipados
• Ahorro del mes 1 — intereses ahorrados en el primer mes (muestra el impacto inmediato del pago único)
• Ahorro del año 1 — total de intereses ahorrados durante los primeros 12 meses
• Fondo de inversión — lo que tendrías si hubieras invertido el dinero del pago anticipado a la tasa de rendimiento especificada
• Saldo restante — lo que seguirías debiendo de la hipoteca en el punto de liquidación anticipada si no hubieras amortizado
• Veredicto — una comparación en lenguaje sencillo de si es mejor amortizar o invertir

Supuestos y limitaciones

• El cálculo asume un tipo de interés fijo durante el plazo restante. Los cambios de tipo alterarían el ahorro.
• Los pagos únicos se aplican al inicio: la calculadora no modela pagos únicos aplicados en una fecha futura.
• El límite del 10% de ERC no se aplica en la calculadora: muestra el ahorro total independientemente de si el pago anticipado excede el límite anual de tu prestamista.
• La comparación de inversión usa rendimientos brutos: no tiene en cuenta el impuesto sobre los rendimientos del ahorro, el impuesto sobre ganancias de capital ni el beneficio de las cuentas ISA. Los rendimientos después de impuestos pueden ser menores.
• Reducción de plazo, no de cuota: La calculadora asume que los pagos anticipados reducen el plazo restante (la cuota mensual contractual se mantiene igual). Esto ahorra el máximo de intereses. Si tu prestamista reduce la cuota en su lugar, el ahorro será menor.

Verificación