Cómo se calculan los pagos hipotecarios

Resumen

Una calculadora de pagos hipotecarios toma cuatro datos de entrada — importe del préstamo, tipo de interés, duración del plazo y tipo de pago — y devuelve la cuota mensual que deberás a tu prestamista. En las hipotecas de amortización, cada pago cubre tanto los intereses como una parte del capital, de modo que el préstamo queda totalmente devuelto al final del plazo. En las hipotecas de solo intereses, solo pagas los intereses cada mes y debes devolver el capital íntegro como pago único al final.

Cómo funciona

Hipotecas de amortización

La fórmula de amortización estándar calcula una cuota mensual fija que devuelve completamente el préstamo durante el plazo. Al principio del plazo, la mayor parte de cada pago se destina a intereses. A medida que el saldo de capital disminuye, más se destina a devolver capital. La cantidad mensual se mantiene igual durante todo el plazo; lo que cambia es la proporción entre intereses y capital dentro de cada pago.

Hipotecas de solo intereses

La cuota mensual es simplemente los intereses devengados sobre el saldo total del préstamo. El capital nunca disminuye, por lo que al final del plazo debes el importe original completo (el “pago final”). Necesitas un vehículo de devolución aparte — ahorros, inversiones o venta de la propiedad — para cubrir esto.

Comisiones de apertura

Los prestamistas cobran una comisión de apertura (también llamada comisión del producto) para formalizar la hipoteca, típicamente entre £999 y £1.999. Puedes:

1. Pagarla por adelantado — la comisión no afecta a tu préstamo ni a tu cuota mensual
2. Añadirla al préstamo — la comisión se incorpora al capital, así que pagas intereses sobre ella durante todo el plazo (aumentando el coste total pero reduciendo el desembolso inicial)

La fórmula

Para hipotecas de solo intereses, la fórmula se simplifica a:

M = P × r

donde r es el tipo de interés mensual.

Identidades contables

Estas relaciones siempre se cumplen y son útiles para verificación cruzada:

• Amortización: totalDevuelto = M × n y totalIntereses = totalDevuelto − P
• Solo intereses: totalIntereses = M × n y costeTotal = totalIntereses + P (el pago final)

Ejemplo práctico

Entradas explicadas

• Precio de la propiedad — el precio de compra acordado de la propiedad
• Depósito — la cantidad que pagas por adelantado, que se resta del precio de la propiedad para obtener el importe del préstamo
• Tipo de interés anual — el tipo que cobra tu prestamista, expresado como porcentaje (por ejemplo, 4,5%). Los tipos habituales en el Reino Unido en 2025-2026 oscilan entre aproximadamente el 4% y el 5,5% para productos a tipo fijo.
• Plazo — el número de años durante los que devuelves la hipoteca. El estándar en el Reino Unido es 25 años, aunque hay plazos de 15 a 40 años disponibles.
• Tipo de pago — amortización (capital + intereses) o solo intereses
• Comisión de apertura — la comisión del producto del prestamista, con la opción de añadirla al préstamo o pagarla por adelantado

Resultados explicados

• Cuota mensual — la cantidad fija a pagar cada mes
• Total devuelto — la suma de todas las cuotas mensuales durante el plazo completo (más el pago final en el caso de solo intereses)
• Total de intereses — cuánto pagas en intereses durante la vida de la hipoteca
• Importe del préstamo — la cantidad real prestada (precio de la propiedad menos depósito, más comisión de apertura si se añade)
• Coste total — total devuelto más cualquier comisión pagada por adelantado

Supuestos y limitaciones

• La calculadora asume un tipo de interés fijo durante todo el plazo. En la práctica, la mayoría de las hipotecas del Reino Unido tienen tipo fijo durante 2 o 5 años y luego pasan al tipo variable estándar (SVR) del prestamista.
• Utiliza capitalización mensual con cuotas mensuales iguales. Algunos prestamistas del Reino Unido calculan los intereses diariamente, lo que produce resultados ligeramente diferentes.
• La calculadora no tiene en cuenta el impuesto de transmisiones (stamp duty), los honorarios del abogado ni otros costes de compra, que están cubiertos por las calculadoras de stamp duty y coste total.
• Los pagos anticipados no se modelan aquí; consulta la calculadora de pagos anticipados para eso.

Verificación