Resumen
Renegociar la hipoteca (remortgage) consiste en sustituir tu hipoteca actual por una nueva, ya sea con el mismo prestamista (transferencia de producto) o con uno diferente. La razón principal es obtener un tipo de interés más bajo y reducir las cuotas mensuales. Sin embargo, el cambio tiene costes: comisión de apertura, tasación, honorarios legales y, posiblemente, una penalización por amortización anticipada (ERC, por sus siglas en inglés). La calculadora determina si el ahorro en intereses compensa estos costes y cuánto tiempo se tarda en recuperar la inversión.
Cómo funciona
La decisión de renegociar se reduce a tres cifras:
- Ahorro mensual — cuánto menos pagarías cada mes con el nuevo tipo
- Coste total del cambio — todas las comisiones y cargos asociados al cambio
- Tiempo de recuperación — cuántos meses de ahorro hacen falta para recuperar el coste del cambio
Si el beneficio neto (intereses ahorrados menos costes de cambio) es positivo y el punto de equilibrio cae bien dentro del periodo de tu nuevo producto, merece la pena cambiar.
Costes típicos de renegociación en el Reino Unido
| Coste | Rango típico |
|---|---|
| Comisión de apertura | £0–£2.000 |
| Tasación | £0–£1.500 (a menudo gratuita en renegociaciones) |
| Honorarios legales | £0–£1.000 (muchos prestamistas ofrecen conveyancing gratuito) |
| Penalización por amortización anticipada | 1–5% del saldo pendiente |
| Comisión de salida/liberación de escritura | £50–£300 |
Penalizaciones por amortización anticipada (ERC)
La ERC se aplica si abandonas tu hipoteca antes del final del periodo fijo o con descuento. Se calcula como un porcentaje de tu saldo pendiente (no del préstamo original). Las ERC suelen reducirse año a año — por ejemplo, 3% en el año 1, 2% en el año 2, 1% en el año 3.
La mayoría de los prestamistas permiten sobreamortizaciones sin penalización de hasta el 10% del saldo pendiente por año.
Cuándo empezar a buscar
MoneyHelper recomienda comenzar a explorar opciones de renegociación 6 meses antes de que termine tu producto a tipo fijo para evitar pasar al tipo variable estándar (SVR) del prestamista, que suele ser 2-3 puntos porcentuales más alto que los tipos fijos.
La fórmula
Where
Ejemplo práctico
Renegociación del 5,5% al 4,0% con saldo de £200.000
Producto actual: £200.000 al 5,5%, 20 años restantes
= £1,375.77/month
Nuevo producto: £200.000 al 4,0%, 20 años
= £1,211.96/month
Ahorro mensual
= £163.81/month
Comparación de intereses
= £39,315 interest saved
Costes del cambio
= £5,799 total cost
Beneficio neto
= £33,516 net saving
Punto de equilibrio
= 3 years to break even
Result
Cambiar — ahorras £163,81/mes y recuperas la inversión en 3 años. En 20 años, el ahorro neto es de £33.516.
Entradas explicadas
- Saldo pendiente — cuánto debes actualmente de tu hipoteca
- Tipo de interés actual — tu tipo anual vigente
- Plazo restante — años que quedan de tu hipoteca actual
- Penalización por amortización anticipada — el porcentaje de ERC (consulta tu oferta hipotecaria; 0% si tu periodo fijo ha terminado)
- Nuevo tipo de interés — el tipo del nuevo producto que estás considerando
- Nuevo plazo — la duración de la nueva hipoteca (a menudo se iguala al plazo restante)
- Comisión de apertura — la comisión del producto del nuevo prestamista
- Tasación — coste de la valoración de la propiedad (a menudo exento en renegociaciones)
- Honorarios legales — coste de conveyancing/abogado (a menudo gratuito a través del prestamista)
Resultados explicados
- Ahorro mensual — cuánto menos pagarías al mes
- Intereses ahorrados — diferencia total de intereses durante todo el plazo
- Coste total del cambio — todas las comisiones y cargos desglosados
- Beneficio neto — intereses ahorrados menos coste del cambio (positivo = vale la pena cambiar)
- Punto de equilibrio — meses hasta que el ahorro acumulado supera los costes del cambio
- Veredicto — una recomendación clara basada en los números
Supuestos y limitaciones
- La calculadora asume hipotecas de amortización (no solo intereses).
- Tanto el producto actual como el nuevo utilizan un tipo fijo durante todo el plazo. En la práctica, la mayoría de los tipos fijos son de 2-5 años con reversión al SVR. La calculadora es más útil para comparar el periodo fijo inicial.
- La nueva hipoteca se contrata sobre el mismo saldo pendiente — no modela la solicitud de fondos adicionales.
- El cálculo del punto de equilibrio utiliza un modelo simple de ahorro mensual: coste del cambio ÷ ahorro mensual. No tiene en cuenta el valor temporal del dinero.
- La ERC se calcula como un porcentaje del saldo pendiente actual. Consulta tu oferta hipotecaria para conocer las condiciones exactas, ya que algunos prestamistas utilizan bases diferentes.
- Otros costes (comisiones de salida, honorarios de bróker) no están incluidos — añádelos al campo de comisión de apertura para obtener un panorama más completo.
Verificación
| Caso de prueba | Actual | Nuevo | Coste de cambio | Esperado |
|---|---|---|---|---|
| Ganancia clara | £200k, 5,5%, 20 años | 4,0%, 20 años | £5.799 | Cambiar: £33.516 ahorro neto, 36 meses de recuperación |
| Tipos muy próximos | £200k, 4,5%, 20 años | 4,0%, 20 años | £5.799 | Marginal: recuperación larga |
| Comisiones demasiado altas | £200k, 5,0%, 20 años | 4,5%, 20 años | £12.000 | Mantener: las comisiones superan el ahorro |
| Sin ERC | £200k, 5,5%, 20 años | 4,0%, 20 años | £1.799 | Cambiar: recuperación rápida |
| Tipo más alto | £200k, 4,0%, 20 años | 4,5%, 20 años | £0 | Mantener: sin ahorro |
Identidad contable: Beneficio neto = Intereses ahorrados − Coste total del cambio. Si el ahorro mensual > 0, meses de recuperación = ⌈Coste total del cambio ÷ Ahorro mensual⌉.