Resumen
La rentabilidad del alquiler es el rendimiento anual que obtienes al alquilar una propiedad, expresado como porcentaje del precio de la propiedad. La rentabilidad bruta muestra los ingresos totales por alquiler como porcentaje del valor de la propiedad. La rentabilidad neta deduce todos los gastos corrientes (comisiones de gestión, seguros, mantenimiento, periodos de vacancia, renta del suelo, gastos de servicio) para mostrar el beneficio real como porcentaje del valor de la propiedad.
Las rentabilidades brutas medias en el Reino Unido oscilan entre el 5,94% y el 7,7% a nivel nacional (T4 2025, Fleet Mortgages). El noreste ofrece las rentabilidades más altas (7,9-9,6%), mientras que Londres tiene las más bajas (5,1%). Una buena regla orientativa: una rentabilidad bruta superior al 5% se considera sólida, y una rentabilidad neta del 3-5% es típica de una inversión buy-to-let saludable.
Cómo funciona
Rentabilidad bruta vs rentabilidad neta
La rentabilidad bruta es una métrica simple de primera línea: el alquiler anual dividido entre el precio de la propiedad, multiplicado por 100. Ignora todos los costes y te indica el rendimiento máximo posible si no hubiera gastos.
La rentabilidad neta es la métrica real de rentabilidad. Resta todos los costes anuales de funcionamiento de los ingresos por alquiler antes de dividir entre el precio de la propiedad. Esto te da el rendimiento verdadero de la inversión inmobiliaria.
Qué costes incluir
Un cálculo realista de rentabilidad neta debería incluir:
- Comisiones de gestión — normalmente el 10-15% del alquiler anual si utilizas un agente inmobiliario para la gestión completa (búsqueda de inquilinos, cobro de alquileres, inspecciones de la propiedad, coordinación de mantenimiento)
- Seguro de propietario — media de £225-£235/año para cobertura integral, o £170-£180 para seguro básico del edificio
- Mantenimiento — una regla orientativa habitual es el 1% del valor de la propiedad al año (revisión de caldera, reparaciones, pintura, sustitución de electrodomésticos)
- Periodos de vacancia — media de 3 semanas al año (21 días) cuando la propiedad está vacía entre inquilinos, con tendencia a reducirse a ~20 días en datos recientes
- Renta del suelo — para propiedades en régimen de arrendamiento (leasehold). Limitada a £250/año desde la reforma de 2026, £0 para viviendas nuevas adquiridas después de junio de 2022
- Gastos de servicio — para pisos con instalaciones compartidas. Normalmente £1.000-£2.000/año dependiendo de las comodidades del edificio
Las fórmulas
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Ejemplo práctico
Propiedad de £250.000, alquiler de £1.200/mes, 25% de depósito
Alquiler anual
= £14,400
Depósito (25%)
= £62,500
Rentabilidad bruta
= 5.76%
Comisión de gestión (10%)
= £1,440
Seguro
= £500
Mantenimiento (1% del valor)
= £1,000
Pérdida por vacancia (2 semanas)
= £553.85
Renta del suelo
= £0
Gasto de servicio
= £0
Costes anuales totales
= £3,493.85
Rentabilidad neta
= 4.36%
Beneficio anual
= £10,906.15
Flujo de caja mensual
= £908.85
ROI sobre el depósito
= 17.45%
Comparación con fondo indexado (7% de rendimiento)
= £4,375/year (149% less)
Result
Rentabilidad neta: 4,36% | Beneficio anual: £10.906 | Flujo de caja mensual: £909
Entradas explicadas
- Precio de la propiedad — el precio de compra de la propiedad de inversión
- Alquiler mensual — los ingresos mensuales por alquiler que recibes de los inquilinos
- % de depósito — el porcentaje del precio de la propiedad que aportas como depósito (normalmente 25% para hipotecas buy-to-let)
- % de comisión de gestión — el porcentaje del alquiler anual que cobra un agente inmobiliario por la gestión completa (normalmente 10-15%)
- Seguro anual — prima del seguro de propietario (edificio, contenido si está amueblado, cobertura de responsabilidad civil)
- Mantenimiento anual — presupuesto para reparaciones, revisiones, pintura (regla orientativa: 1% del valor de la propiedad)
- Semanas de vacancia al año — cuántas semanas la propiedad está vacía entre inquilinos (media del Reino Unido: 3 semanas)
- Renta del suelo anual — para propiedades en arrendamiento (limitada a £250/año desde 2026, £0 para viviendas nuevas posteriores a junio de 2022)
- Gasto de servicio anual — para pisos con instalaciones compartidas (ascensores, jardines comunitarios, limpieza)
- % de rendimiento de fondo indexado — rendimiento anual esperado de una inversión en fondo indexado para comparación (típico: 7%)
Resultados explicados
- Rentabilidad bruta % — ingresos anuales por alquiler como porcentaje del precio de la propiedad (antes de costes)
- Rentabilidad neta % — beneficio anual (después de todos los costes) como porcentaje del precio de la propiedad
- Beneficio anual — ingresos totales por alquiler menos todos los gastos anuales de funcionamiento
- Flujo de caja mensual — cuánto beneficio recibes cada mes después de todos los gastos
- ROI vs depósito % — beneficio anual como porcentaje del depósito aportado (compara el efecto apalancamiento de usar una hipoteca)
- Comparación con fondo indexado — lo que tu depósito ganaría en un fondo indexado pasivo (muestra el coste de oportunidad)
Supuestos y limitaciones
- Costes hipotecarios no incluidos — esta calculadora muestra la rentabilidad basada en el precio total de la propiedad, no en los pagos de intereses hipotecarios. Para el flujo de caja después de los pagos hipotecarios, consulta la calculadora de Buy-to-Let dedicada.
- Se asume alquiler estable — sin subidas ni bajadas de alquiler durante el año
- Los costes son estimaciones — las comisiones de gestión, seguros y mantenimiento reales pueden variar significativamente según el tipo de propiedad, la ubicación y el estado
- Sin revalorización del capital — los cálculos de rentabilidad muestran solo el rendimiento por ingresos, no el crecimiento del valor de la propiedad
- Impuestos no incluidos — no tiene en cuenta el impuesto sobre la renta por beneficios del alquiler, el impuesto sobre plusvalías en la venta ni el stamp duty en la compra
- Periodos de vacancia medios — las tasas reales de desocupación dependen de la ubicación, el tipo de propiedad y las condiciones del mercado
- Límite de la renta del suelo — el límite de £250/año de 2026 se aplica a arrendamientos existentes; las viviendas nuevas desde junio de 2022 tienen renta del suelo de £0
- Gastos de servicio variables — pueden aumentar anualmente y pueden incluir contribuciones puntuales para obras importantes
Verificación
Casos de prueba verificados contra la función calculateRentalYield():
| Precio de la propiedad | Alquiler/mes | Rent. bruta | Rent. neta | Beneficio anual |
|---|---|---|---|---|
| £250.000 | £1.200 | 5,76% | 4,36% | £10.906 |
| £200.000 | £900 | 5,40% | 3,90% | £7.805 |
| £500.000 | £2.500 | 6,00% | 4,67% | £23.346 |
| £150.000 | £600 | 4,80% | 3,14% | £4.703 |
Supuestos de la tabla de verificación:
- Depósito: 25%
- Comisión de gestión: 10%
- Seguro: £500/año
- Mantenimiento: £1.000/año (£2.000 para propiedad de £500k)
- Semanas de vacancia: 2 semanas/año
- Renta del suelo: £0
- Gasto de servicio: £0
Sources
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