Cómo se calculan los costes de la propiedad compartida

Resumen

La propiedad compartida (shared ownership) es un programa respaldado por el gobierno que te permite comprar una parte de una propiedad (normalmente del 10% al 75%) y pagar un alquiler subvencionado por la parte que no posees. La calculadora muestra tu coste mensual total — cuota hipotecaria sobre tu parte, alquiler a la asociación de vivienda y gasto de servicio — y lo compara con alquilar en el mercado privado y comprar al 100%.

Cómo funciona

Los tres costes mensuales

Como propietario compartido, pagas tres cosas cada mes:

1. Hipoteca — sobre la parte que compraste, menos tu depósito. Se calcula usando la fórmula estándar de amortización.
2. Alquiler — sobre la parte de la asociación de vivienda (la parte no adquirida), normalmente al 2,75% anual del valor de la parte no poseída. El límite legal es del 3%.
3. Gasto de servicio — mantenimiento del edificio, seguro, comisiones de gestión y contribuciones al fondo de reserva. Varía según la propiedad.

Elegibilidad

Tamaño de las participaciones

Bajo el Programa de Viviendas Asequibles 2021-2026 (el “nuevo modelo”), puedes comprar entre el 10% y el 75% de la propiedad. Las propiedades más antiguas pueden tener un mínimo del 25%.

Depósito

Tu depósito se calcula sobre tu participación, no sobre la propiedad completa. Los prestamistas normalmente requieren del 5% al 10% de tu participación como depósito. Esto significa que necesitas significativamente menos capital inicial que comprando al 100%:

Alquiler sobre la parte no adquirida

La asociación de vivienda cobra alquiler sobre la parte de la propiedad que todavía poseen. El tipo inicial está limitado al 3% anual del valor de la parte no poseída, aunque la mayoría cobra el 2,75%.

Las subidas anuales del alquiler siguen uno de dos regímenes:

Escalera de propiedad (staircasing)

Puedes comprar participaciones adicionales a lo largo del tiempo (“staircasing”), hasta poseer la propiedad por completo. Bajo el nuevo modelo, puedes comprar tan solo el 1% al año durante los primeros 15 años sin necesidad de una tasación formal. Las compras mayores (incrementos del 5% o más) requieren una tasación RICS al valor de mercado actual.

Asequibilidad

La calculadora señala la asequibilidad basándose en los costes de vivienda como porcentaje del ingreso bruto:

La fórmula

Donde:

• Valor de la participación = precio de la propiedad × porcentaje de participación
• Valor de la parte no poseída = precio de la propiedad − valor de la participación
• Depósito = valor de la participación × porcentaje de depósito
• Importe de la hipoteca = valor de la participación − depósito

Ejemplo práctico

Comparación con alternativas

Usando el mismo ejemplo:

La comparación de compra al 100% asume el mismo porcentaje de depósito (10%) y tipo hipotecario. Incluye el gasto de servicio en ambos escenarios, ya que un comprador en régimen de arrendamiento también lo pagaría.

Entradas explicadas

• Precio de la propiedad — el valor total de mercado de la propiedad de propiedad compartida
• Porcentaje de participación — la participación que estás comprando (10-75%)
• Porcentaje de depósito — tu depósito como porcentaje de tu participación (no de la propiedad completa)
• Tipo hipotecario — tipo de interés anual de la hipoteca sobre tu participación
• Plazo hipotecario — años durante los que se amortiza la hipoteca
• Porcentaje de alquiler — alquiler anual como % del valor de la parte no poseída (normalmente 2,75%, máximo 3%)
• Gasto de servicio anual — mantenimiento anual, seguro y comisiones de gestión
• Ingresos del hogar — ingreso bruto anual (utilizado para la evaluación de asequibilidad)
• Alquiler de mercado — alquiler privado equivalente para comparación

Resultados explicados

• Coste mensual total — hipoteca + alquiler + gasto de servicio
• Desglose del coste mensual — reparto visual que muestra cuánto corresponde a cada componente
• Depósito e importe de la hipoteca — capital inicial necesario y cantidad prestada
• Ahorro frente al alquiler — cuánto más barata (o cara) es la propiedad compartida comparada con el alquiler privado
• Ahorro frente a la compra al 100% — ahorro mensual comparado con comprar la propiedad al precio completo
• Indicador de asequibilidad — coste de vivienda como porcentaje del ingreso bruto, codificado por colores
• Costes a lo largo del plazo — intereses totales, alquiler total y gastos de servicio totales durante el plazo hipotecario

Supuestos y limitaciones

• El alquiler es fijo. La calculadora utiliza un tipo de alquiler constante durante todo el plazo. En la realidad, el alquiler aumenta anualmente (CPI + 1% o RPI + 0,5%), por lo que el coste real del alquiler a lo largo del tiempo será mayor.
• Sin escalera de propiedad (staircasing). La calculadora asume que mantienes la misma participación durante todo el plazo. En la práctica, muchos propietarios compartidos compran participaciones adicionales con el tiempo, lo que reduce el alquiler pero aumenta las cuotas hipotecarias.
• Sin revalorización de la propiedad. La calculadora no modela la apreciación del valor de la propiedad. Si el valor aumenta, la escalera de propiedad cuesta más (compras al valor de mercado) pero tu capital crece.
• El gasto de servicio es constante. Los gastos de servicio reales aumentan con el tiempo y pueden estar sujetos a grandes incrementos puntuales por obras importantes.
• El umbral de asequibilidad (45%) es una heurística de la calculadora, no un criterio oficial de concesión de préstamos. Los prestamistas utilizan sus propias evaluaciones detalladas de asequibilidad.
• El stamp duty no se calcula. Los propietarios compartidos pueden pagar stamp duty sobre el valor total de la propiedad por adelantado o en cada transacción de escalera de propiedad una vez que superan el 80% de propiedad.
• Los tipos mostrados son solo para Inglaterra. Escocia, Gales e Irlanda del Norte tienen programas diferentes (p. ej., New Supply Shared Equity en Escocia, Shared Ownership Cymru en Gales).

Verificación