Comment la capacité d'emprunt immobilier est calculée

Résumé

Un calculateur de capacité d’emprunt immobilier estime combien un prêteur britannique est susceptible de vous accorder, en fonction de vos revenus du foyer et de vos engagements financiers existants. La plupart des prêteurs britanniques utilisent des multiples de revenus — généralement 3× à 4,5× votre revenu brut annuel — comme point de départ, puis ajustent à la baisse en fonction des dettes existantes comme les cartes de crédit, les prêts et les frais de garde d’enfants.

Comment ça marche

L’octroi de prêts immobiliers au Royaume-Uni est régi par les règles MCOB (Mortgages and Home Finance: Conduct of Business) de la FCA (Financial Conduct Authority). En pratique, les prêteurs appliquent une évaluation en deux étapes :

1. Plafond du multiple de revenus

Le prêteur multiplie votre revenu brut annuel du foyer par un facteur pour établir un plafond absolu. Le Financial Policy Committee recommande que les prêteurs limitent les prêts immobiliers à 4,5× le revenu ou plus à un maximum de 15 % des nouveaux prêts — c’est une contrainte au niveau du portefeuille, pas un plafond individuel strict.

2. Évaluation détaillée de la capacité de remboursement

Le prêteur calcule ensuite si vous pouvez réellement assumer les mensualités en examinant vos revenus moins toutes les dépenses, avec la mensualité soumise à un test de résistance à un taux plus élevé. Cela produit souvent un montant inférieur au plafond du multiple de revenus. Vous obtenez le plus bas des deux.

Engagements existants

Les charges mensuelles qui réduisent votre capacité d’emprunt effective incluent :

• Paiements minimums des cartes de crédit
• Prêts personnels et financement automobile
• Frais de garde d’enfants et de crèche
• Remboursements de prêts étudiants
• Autres contrats de location-vente

Le calculateur annualise ces engagements et les soustrait du revenu brut avant d’appliquer le multiple de revenus.

Test de résistance (stress test)

Selon les règles de la FCA (MCOB 11.6.18R), les prêteurs doivent évaluer si vous pouvez assumer les paiements en cas de hausse des taux d’intérêt sur une période prospective minimale de 5 ans. La plupart des prêteurs ajoutent 1 à 3 % au-dessus du taux réversible (SVR) pour créer un taux stressé. Si le taux du prêt est fixe pour 5 ans ou plus, aucun test de résistance n’est requis.

La formule

Le calculateur affiche également une mensualité indicative calculée avec la formule d’amortissement standard à 4,5 % sur 25 ans, pour vous aider à comprendre combien l’estimation standard coûterait chaque mois.

Exemple détaillé

Entrées expliquées

• Revenu (demandeur 1) — salaire brut annuel du revenu principal
• Revenu (demandeur 2) — salaire brut annuel du second revenu (£0 si demandeur unique)
• Cartes de crédit — paiements minimums mensuels ou paiements réguliers sur les soldes de cartes de crédit
• Prêts — mensualités de remboursement de prêts personnels, financement automobile (HP/PCP) ou autres locations-ventes
• Garde d’enfants — frais mensuels de crèche, nourrice ou garderie périscolaire
• Autres engagements — tout autre engagement mensuel régulier (pensions alimentaires, BNPL, etc.)

Résultats expliqués

• Estimations prudente / standard / maximale — fourchette d’emprunt basée sur 3,0×, 4,0× et 4,5× le revenu effectif
• Revenu effectif — revenu brut moins les engagements annualisés
• Impact des engagements — de combien vos charges mensuelles réduisent votre capacité d’emprunt (en termes annuels)
• Mensualité indicative — ce que l’estimation standard coûterait par mois à 4,5 % sur 25 ans

Hypothèses et limites

• Ce calculateur utilise un modèle simplifié de multiples de revenus. Les évaluations réelles des prêteurs sont plus détaillées — elles tiennent compte des coûts essentiels de la vie, de l’historique de crédit, du type d’emploi et du montant de l’apport.
• Les multiples de revenus (3,0×, 4,0×, 4,5×) représentent la fourchette courante. Certains prêteurs proposent jusqu’à 5,5× ou 6× pour les hauts revenus, les professions libérales ou les primo-accédants.
• Les emprunteurs indépendants peuvent faire face à des critères d’évaluation différents — les prêteurs font généralement la moyenne de 2 à 3 années de comptes.
• Le calculateur utilise le revenu brut, pas le net. Les modèles réels de capacité de remboursement des prêteurs utilisent le revenu disponible net après impôts, NI (cotisations sociales) et toutes les charges de la vie courante.
• Le test de résistance n’est pas explicitement modélisé — la mensualité indicative utilise un taux fixe de 4,5 %. Les vrais prêteurs testeraient à un taux stressé plus élevé.
• Le résultat est une estimation uniquement — seul un courtier ou un prêteur peut vous donner un accord de principe formel.

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