Comment les remboursements anticipés de prêt immobilier sont calculés

Résumé

Rembourser votre prêt immobilier par anticipation signifie payer plus que votre mensualité requise ou effectuer des versements forfaitaires pour réduire le solde restant plus rapidement. Cela permet d’économiser des intérêts car les intérêts hypothécaires sont calculés sur le capital restant dû — réduisez le capital plus tôt et chaque mois suivant génère moins d’intérêts. Le calculateur compare les économies du remboursement anticipé avec l’alternative consistant à investir cet argent à un taux de rendement donné.

Comment ça marche

Pourquoi les remboursements anticipés permettent d’économiser des intérêts

Les intérêts hypothécaires sont composés sur le solde restant. Dans les premières années d’un prêt amortissable, la majorité de chaque mensualité correspond aux intérêts. Par exemple, sur un prêt de £200 000 à 4,5 % sur 20 ans, la mensualité de £1 265 du premier mois comprend £750 d’intérêts et seulement £515 de capital.

Un remboursement anticipé de £200 au mois 1 augmente effectivement la réduction du capital de près de 40 %. Comme le solde est désormais plus bas, chaque mois suivant génère moins d’intérêts et rembourse plus de capital — un avantage composé qui se répercute sur toute la durée restante.

Simulation mois par mois

Contrairement à la formule hypothécaire de base, les économies liées aux remboursements anticipés ne peuvent pas être calculées avec une formule analytique. Le calculateur effectue une simulation mois par mois :

1. Partir du solde actuel (moins tout versement forfaitaire)
2. Chaque mois : calculer les intérêts sur le solde restant, appliquer le paiement de base plus le remboursement anticipé
3. Suivre quand le solde atteint zéro — c’est la nouvelle date de remboursement complet
4. Comparer le total des intérêts payés avec et sans remboursements anticipés

La comparaison rembourser vs investir

Suivant la méthodologie de MoneySavingExpert, le calculateur compare deux stratégies sur le même horizon temporel (le nombre de mois jusqu’au remboursement complet du prêt avec les remboursements anticipés) :

• Stratégie A (Rembourser) : le prêt est soldé plus tôt, pas d’épargne constituée
• Stratégie B (Investir) : payer uniquement le montant contractuel, investir l’argent du remboursement anticipé au taux de rendement spécifié. Au point de remboursement anticipé, comparer le portefeuille d’investissement au solde restant du prêt.

Si le portefeuille dépasse le solde restant, investir est gagnant (vous pourriez solder le prêt et avoir de l’argent en plus). S’il est insuffisant, le remboursement anticipé est gagnant.

La limite annuelle de 10 %

La plupart des prêts immobiliers britanniques à taux fixe vous permettent de rembourser par anticipation jusqu’à 10 % du solde restant par an sans encourir de pénalité de remboursement anticipé (ERC). C’est une convention du secteur, pas une obligation légale — vérifiez les conditions exactes dans votre offre de prêt. Les prêts à taux variable (tracker et SVR) permettent généralement des remboursements anticipés illimités.

Pénalités de remboursement anticipé (ERC)

Les ERC s’appliquent si vous remboursez au-delà de votre allocation annuelle pendant une période à taux fixe ou engagée. Elles varient généralement de 1 % à 5 % du solde restant, en diminuant au fil de la période contractuelle :

Les ERC ne s’appliquent plus après la fin de la période promotionnelle (lorsque vous passez au SVR).

La formule

La comparaison d’investissement utilise les formules standard de valeur future :

Portefeuille d’investissement = versement forfaitaire × (1 + i)^m + remboursement anticipé mensuel × [(1 + i)^m − 1] / i

où i est le taux de rendement mensuel de l’investissement et m le nombre de mois jusqu’au remboursement complet avec les remboursements anticipés.

Exemple détaillé

Entrées expliquées

• Solde actuel — le montant restant dû sur votre prêt immobilier aujourd’hui
• Taux d’intérêt annuel — votre taux hypothécaire actuel
• Durée restante — combien d’années il reste sur le prêt
• Remboursement anticipé mensuel — le montant supplémentaire que vous prévoyez de payer chaque mois en plus de votre mensualité contractuelle
• Versement forfaitaire — un paiement unique appliqué immédiatement pour réduire le solde
• Taux de rendement de l’investissement — le rendement annuel que vous attendez si vous investissez l’argent du remboursement anticipé à la place (utilisé pour la comparaison rembourser vs investir)

Résultats expliqués

• Intérêts économisés — total des intérêts évités grâce au remboursement anticipé
• Mois/années gagnés — de combien vous serez libéré de votre prêt plus tôt
• Nouvelle date de remboursement — quand le prêt sera entièrement remboursé avec les remboursements anticipés
• Économie du mois 1 — intérêts économisés le premier mois (montre l’impact immédiat du versement forfaitaire)
• Économie de l’année 1 — total des intérêts économisés sur les 12 premiers mois
• Portefeuille d’investissement — ce que vous auriez si vous investissiez l’argent du remboursement anticipé au taux de rendement spécifié
• Solde restant — ce que vous devriez encore sur le prêt au point de remboursement complet anticipé si vous n’aviez pas remboursé par anticipation
• Verdict — une comparaison en langage clair indiquant s’il est préférable de rembourser ou d’investir

Hypothèses et limites

• Le calcul suppose un taux d’intérêt fixe pour la durée restante. Les changements de taux modifieraient les économies.
• Les versements forfaitaires sont appliqués au début — le calculateur ne modélise pas les versements forfaitaires appliqués à une date future.
• La limite de 10 % des ERC n’est pas appliquée par le calculateur — il affiche l’économie totale indépendamment du fait que le remboursement anticipé dépasse ou non l’allocation annuelle de votre prêteur.
• La comparaison d’investissement utilise les rendements bruts — elle ne tient pas compte de l’impôt sur le revenu des intérêts d’épargne, de l’impôt sur les plus-values, ni de l’avantage des comptes ISA. Les rendements après impôts peuvent être inférieurs.
• Réduire la durée, pas la mensualité : le calculateur suppose que les remboursements anticipés réduisent la durée restante (la mensualité contractuelle reste la même). Cela économise le plus d’intérêts. Si votre prêteur réduit la mensualité à la place, les économies seront moindres.

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