Résumé
Le remortgaging consiste à remplacer votre prêt immobilier actuel par un nouveau — soit auprès du même prêteur (transfert de produit), soit auprès d’un prêteur différent. L’objectif principal est d’obtenir un taux d’intérêt plus bas et de réduire les mensualités. Mais le changement a un coût : frais de dossier, frais d’évaluation, frais juridiques, et potentiellement des pénalités de remboursement anticipé (ERC). Le calculateur détermine si les économies d’intérêts compensent ces coûts, et combien de temps il faut pour atteindre le seuil de rentabilité.
Comment ça marche
La décision de renégocier se résume à trois chiffres :
- Économie mensuelle — combien vous paieriez en moins chaque mois avec le nouveau taux
- Coût total de changement — l’ensemble des frais et charges liés au changement
- Délai de rentabilité — combien de mois d’économies il faut pour récupérer le coût de changement
Si le bénéfice net (intérêts économisés moins coûts de changement) est positif et que le seuil de rentabilité se situe bien avant la fin de votre nouveau contrat, le changement en vaut la peine.
Coûts typiques de renégociation au Royaume-Uni
| Coût | Fourchette habituelle |
|---|---|
| Frais de dossier | £0–£2 000 |
| Frais d’évaluation | £0–£1 500 (souvent gratuit pour les renégociations) |
| Frais juridiques | £0–£1 000 (de nombreux prêteurs offrent la conveyancing) |
| Pénalité de remboursement anticipé | 1–5 % du capital restant dû |
| Frais de mainlevée | £50–£300 |
Pénalités de remboursement anticipé (ERC)
Une ERC s’applique si vous quittez votre prêt avant la fin de la période à taux fixe ou réduit. Elle est calculée en pourcentage de votre capital restant dû (et non du prêt initial). Les ERC diminuent généralement d’année en année — par exemple, 3 % la première année, 2 % la deuxième, 1 % la troisième.
La plupart des prêteurs autorisent des remboursements anticipés sans pénalité à hauteur de 10 % du capital restant dû par an.
Quand commencer à chercher
MoneyHelper recommande de commencer à explorer les options de renégociation 6 mois avant la fin de votre contrat à taux fixe pour éviter de basculer sur le taux variable standard (SVR) de votre prêteur, généralement supérieur de 2 à 3 points de pourcentage aux taux fixes.
La formule
Where
Exemple détaillé
Renégociation de 5,5 % à 4,0 % avec un capital de £200 000
Contrat actuel : £200 000 à 5,5 %, 20 ans restants
= £1,375.77/month
Nouveau contrat : £200 000 à 4,0 %, 20 ans
= £1,211.96/month
Économie mensuelle
= £163.81/month
Comparaison des intérêts
= £39,315 interest saved
Frais de changement
= £5,799 total cost
Bénéfice net
= £33,516 net saving
Seuil de rentabilité
= 3 ans pour rentabiliser
Result
Changez — vous économisez £163,81/mois et atteignez le seuil de rentabilité en 3 ans. Sur 20 ans, l'économie nette est de £33 516.
Entrées expliquées
- Capital restant dû — le montant que vous devez actuellement sur votre prêt immobilier
- Taux d’intérêt actuel — votre taux annuel existant
- Durée restante — les années restantes sur votre prêt actuel
- Pénalité de remboursement anticipé — le pourcentage d’ERC (consultez votre offre de prêt ; 0 % si votre période fixe est terminée)
- Nouveau taux d’intérêt — le taux du nouveau contrat que vous envisagez
- Nouvelle durée — la durée du nouveau prêt (souvent alignée sur la durée restante)
- Frais de dossier — les frais de produit du nouveau prêteur
- Frais d’évaluation — le coût de l’évaluation du bien (souvent offert pour les renégociations)
- Frais juridiques — les frais de notaire/conveyancing (souvent gratuits via le prêteur)
Résultats expliqués
- Économie mensuelle — combien vous paieriez en moins par mois
- Intérêts économisés — la différence totale d’intérêts sur toute la durée
- Coût total de changement — tous les frais et charges détaillés
- Bénéfice net — intérêts économisés moins coût de changement (positif = le changement en vaut la peine)
- Seuil de rentabilité — nombre de mois avant que les économies cumulées dépassent les coûts de changement
- Verdict — une recommandation claire basée sur les chiffres
Hypothèses et limites
- Le calculateur suppose des prêts à remboursement (pas des prêts in fine).
- Les contrats actuel et nouveau utilisent un taux fixe pour toute la durée. En pratique, la plupart des taux fixes durent 2 à 5 ans avec un retour au SVR. Le calculateur est surtout utile pour comparer la période fixe initiale.
- Le nouveau prêt porte sur le même capital restant dû — il ne modélise pas l’emprunt de fonds supplémentaires.
- Le calcul du seuil de rentabilité utilise un modèle simple d’économie mensuelle : coût de changement ÷ économie mensuelle. Il ne tient pas compte de la valeur temporelle de l’argent.
- L’ERC est calculée en pourcentage du capital restant dû actuel. Consultez votre offre de prêt pour les conditions exactes, car certains prêteurs utilisent des bases différentes.
- Les autres coûts (frais de sortie, frais de courtier) ne sont pas inclus — ajoutez-les au champ des frais de dossier pour un tableau plus complet.
Vérification
| Cas de test | Actuel | Nouveau | Coût de changement | Attendu |
|---|---|---|---|---|
| Gain évident | £200k, 5,5 %, 20 ans | 4,0 %, 20 ans | £5 799 | Changer : £33 516 d’économie nette, rentabilité en 36 mois |
| Taux trop proches | £200k, 4,5 %, 20 ans | 4,0 %, 20 ans | £5 799 | Marginal : long délai de rentabilité |
| Frais trop élevés | £200k, 5,0 %, 20 ans | 4,5 %, 20 ans | £12 000 | Rester : les frais dépassent les économies |
| Pas d’ERC | £200k, 5,5 %, 20 ans | 4,0 %, 20 ans | £1 799 | Changer : rentabilité rapide |
| Taux plus élevé | £200k, 4,0 %, 20 ans | 4,5 %, 20 ans | £0 | Rester : pas d’économie |
Identité comptable : Bénéfice net = Intérêts économisés − Coût total de changement. Si l’économie mensuelle > 0, mois de rentabilité = ⌈Coût total de changement ÷ Économie mensuelle⌉.