Comment les coûts de l'accession partagée sont calculés

Résumé

L’accession partagée (shared ownership) est un dispositif soutenu par le gouvernement qui vous permet d’acheter une part d’un bien immobilier (généralement 10 à 75 %) et de payer un loyer subventionné sur la part que vous ne possédez pas. Le calculateur affiche votre coût mensuel total — mensualité de prêt sur votre part, loyer versé au bailleur social et charges de copropriété — et le compare à la location privée et à l’achat en pleine propriété.

Comment ça marche

Les trois coûts mensuels

En tant que copropriétaire en accession partagée, vous payez trois choses chaque mois :

1. Prêt immobilier — sur la part que vous avez achetée, moins votre apport. Calculé avec la formule standard d’amortissement.
2. Loyer — sur la part du bailleur social (non détenue), généralement à 2,75 % par an de la valeur non détenue. Le plafond légal est de 3 %.
3. Charges de copropriété — entretien de l’immeuble, assurance, frais de gestion et contributions au fonds de réserve. Varie selon le bien.

Éligibilité

Tailles des parts

Dans le cadre du programme Affordable Homes 2021-2026 (le « nouveau modèle »), vous pouvez acheter entre 10 % et 75 % du bien. Les biens plus anciens peuvent avoir un minimum de 25 %.

Apport

Votre apport est calculé sur votre part, pas sur le bien entier. Les prêteurs exigent généralement 5 à 10 % de votre part comme apport. Cela signifie que vous avez besoin de beaucoup moins de capital initial que pour un achat en pleine propriété :

Loyer sur la part non détenue

Le bailleur social facture un loyer sur la part du bien qu’il possède encore. Le taux initial est plafonné à 3 % par an de la valeur non détenue, bien que la plupart facturent 2,75 %.

Les augmentations annuelles de loyer suivent l’un des deux régimes :

Rachat progressif (staircasing)

Vous pouvez acheter des parts supplémentaires au fil du temps (« staircasing »), pour finalement devenir pleinement propriétaire. Avec le nouveau modèle, vous pouvez acheter aussi peu que 1 % par an pendant les 15 premières années sans avoir besoin d’une évaluation formelle. Les achats plus importants (par tranches de 5 % et plus) nécessitent une évaluation RICS à la valeur marchande actuelle.

Accessibilité

Le calculateur signale l’accessibilité en fonction du coût du logement en pourcentage du revenu brut :

La formule

Où :

• Valeur de la part = prix du bien × pourcentage de part
• Valeur non détenue = prix du bien − valeur de la part
• Apport = valeur de la part × pourcentage d’apport
• Montant du prêt = valeur de la part − apport

Exemple détaillé

Comparaison avec les alternatives

Avec le même exemple :

La comparaison d’achat en pleine propriété suppose le même pourcentage d’apport (10 %) et le même taux de prêt. Elle inclut les charges de copropriété dans les deux scénarios puisqu’un acheteur en bail emphytéotique les paierait également.

Entrées expliquées

• Prix du bien — la valeur marchande totale du bien en accession partagée
• Pourcentage de part — la part que vous achetez (10–75 %)
• Pourcentage d’apport — votre apport en pourcentage de votre part (pas du bien entier)
• Taux du prêt — le taux d’intérêt annuel du prêt pour votre part
• Durée du prêt — les années sur lesquelles vous remboursez le prêt
• Pourcentage de loyer — le loyer annuel en % de la valeur non détenue (généralement 2,75 %, maximum 3 %)
• Charges de copropriété annuelles — entretien, assurance et frais de gestion annuels
• Revenu du ménage — revenu annuel brut (utilisé pour l’évaluation de l’accessibilité)
• Loyer de marché — loyer privé équivalent pour comparaison

Résultats expliqués

• Coût mensuel total — prêt + loyer + charges de copropriété
• Ventilation des coûts mensuels — répartition visuelle montrant combien va à chaque composante
• Montants de l’apport et du prêt — capital initial nécessaire et montant emprunté
• Économie vs location — combien l’accession partagée est moins chère (ou plus chère) que la location privée
• Économie vs achat en pleine propriété — économie mensuelle par rapport à l’achat du bien au prix total
• Jauge d’accessibilité — coût du logement en pourcentage du revenu brut, avec code couleur
• Coûts sur la durée — intérêts totaux, loyer total et charges totales sur la durée du prêt

Hypothèses et limites

• Le loyer est fixe. Le calculateur utilise un taux de loyer constant sur toute la durée. En réalité, le loyer augmente annuellement (CPI + 1 % ou RPI + 0,5 %), donc le coût réel du loyer sur la durée sera plus élevé.
• Pas de rachat progressif. Le calculateur suppose que vous conservez la même part pendant toute la durée. En pratique, de nombreux copropriétaires achètent des parts supplémentaires au fil du temps, ce qui réduit le loyer mais augmente les mensualités de prêt.
• Pas de croissance immobilière. Le calculateur ne modélise pas l’appréciation du bien. Si la valeur du bien augmente, le rachat progressif coûte plus cher (vous achetez à la valeur marchande) mais vos capitaux propres augmentent.
• Les charges de copropriété sont constantes. Les charges réelles augmentent avec le temps et peuvent être sujettes à des augmentations ponctuelles importantes pour travaux majeurs.
• Le seuil d’accessibilité (45 %) est une heuristique du calculateur, pas un critère officiel de prêt. Les prêteurs utilisent leurs propres évaluations détaillées d’accessibilité.
• Le stamp duty n’est pas calculé. Les copropriétaires en accession partagée peuvent soit payer le stamp duty sur la valeur totale du bien dès le départ, soit sur chaque transaction de rachat progressif une fois qu’ils dépassent 80 % de propriété.
• Les taux indiqués concernent l’Angleterre uniquement. L’Écosse, le Pays de Galles et l’Irlande du Nord ont des dispositifs différents (ex. New Supply Shared Equity en Écosse, Shared Ownership Cymru au Pays de Galles).

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